Primeiro, preciso falar que cada contrato é um contrato. Logo, temos que analisar individualmente, levando em consideração a função social e a boa fé contratual. 

Vou tratar aqui de 4 situações de contrato locação:

a) Contrato Comercial de atividades que foram proibidas de funcionar (decreto do Poder Público): bares, restaurantes e afins.

b) Contrato Comercial de estabelecimentos que NÃO foram proibidos de funcionar pelo Poder Público, mas foram afetados pela situação de crise e de ficar em casa

c) Contrato Comercial (lojas de shopping), ainda que a atividade da loja não tenha sido impedida, mas o impedimento do shopping fez com que o lojista não pudesse funcionar

d) Contrato residencial

A Regra Geral é que os contratos de locação sejam regidos pela Lei do Inquilinato. Mas, diante da situação de pandemia, que é enquadrado na 'força maior', esse tipo de alegação foi amplamente difundida. Mas, será que é cabível para que o locatário resolva unilateralmente deixar de pagar o aluguel? 

Todo contrato de aluguel pode ser revisado. O que precisa ser observado é o equilíbrio contratual. Logo, o locatário não pode deixar de pagar por ser o mais justo e impor ao locador. O caminho é a negociação.

Lembrar que, diante da situação de pandemia, não precisa cumprir os 3 anos para ingressar com a Ação Revisional de Aluguéis. Imagine: uma pessoa locou um imóvel e logo em seguida teve que fechar por ordem do Poder Público. Então, cabe SIM a revisão contratual, pois há como comprovar que a atividade foi impactada.

O contrato de locação residencial, por exemplo, também foi afetado: a situação financeira do locatário mudou e isso precisa ser levado na tentativa de negociação.

O melhor caminho é contratar um profissional para que possa chegar em um denominador comum e, com isso, demonstrar a boa fé de quem deseja negociar.

A negociação é sempre o melhor caminho.